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Comment gagner de l'argent avec l'immobilier locatif? (explication et exemple concret)

Vous entendez parler autour de vous d' investissements immobiliers, et comment certaines personnes arrivent à en vivre (rentiers). Vous désirez connaitre le secret de leur réussite?


Location nue, meublée, colocation, fiscalité, credits bancaires, rentabilité, cash flow....tous ces termes vous semble trés compliqués. C'est normal, et c'est la raison pour laquelle la formation reste indispensable avant le passage a l'action afin d' éviter les principales erreurs qui, dans 90% des investissements immobiliers, coutent de l'argent à leurs propriétaires.


Je vous propose aujourd'hui de comprendre de manière très simple et avec un exemple concret et chiffré comment générer des revenus passifs et gagner de l'argent à travers l'investissement locatif et plus particulièrement la location meublée.



SOMMAIRE


1- COMMENT GAGNER DE L'ARGENT

2 -AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

3- EXEMPLE CONCRET ET CHIFFRÉ





1- COMMENT GAGNER DE L'ARGENT


Soyons clair et allons droit au but : Votre investissement doit vous rapporter de l'argent, pas vous en couter !


Pour gagner de l'argent il ne suffit pas que les revenus (loyers) soient supérieurs au financement (credit bancaire). Il faut clairement que :


La difference entre l'ensemble des revenus et de toutes charges/dépenses soit POSITIVE


Ce résultat, cette difference, est appelé dans le jargon immobilier LE CASH-FLOW


Cashflow positif = Vous gagnez de l'argent

Cashflow nul = Vous ne gagnez pas d'argent mais vous n'en perdez pas

Cashflow negatif = Vous perdez de l'argent



2 - AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLEE


Sans trop s'étendre sur le sujet , il apparait toutefois essentiel d'expliquer les avantages de ce mode d'exploitation. Utilisé par les rentiers et investisseurs a succès, il va permettre d' optimiser les revenus et réduire l'imposition pour vous permettre de gagner plus.


Je vous propose ici les 4 avantages de la location meublée sur la location nue.



Comment celle-ci peut permettre de gagner plus d’argent qu’une location nue classique ?




1. La location meublée permet aujourd'hui d'attirer plus d'intérêts

En effet, il suffit de regarder sur les sites d’annonces les plus connus (le bon coin par exemple) pour savoir que la catégorie meublée et bien plus recherchée.

Dans une societé devenue très mobile, les locataires recherchent, au-delà du confort, la possibilite de partir plus facilement. Ceci est donc facilité par le délai de préavis (1 mois ) et surtout par l'absence d'un déménagement consequent.


Deuxième point non-négligeable, le futur locataire n'a pas à fournir les équipements volumineux/onereux (lit, clic-clac, vaisselle, table...) et donc y voit une manière de réduire des dépenses.


Troisième point : La projection du futur locataire.

Proposer un bien déja meublé, avec des équipements de qualité et correctement décoré permet de se démarquer de la concurrence et, pour son futur locataire, de pouvoir se projeter à l'intérieur de celui-ci.



2. La location meublée permet de louer plus cher

La location meublée permet d’établir des tarifs plus élevés.

De plus, il est tout à fait possible d’ajouter de l’équipement de manière stratégique qui permettra de louer encore plus cher.


Il est donc primordial de comprendre le type de locataires que vous risquez de toucher. En fonction de celui-ci l'équipement devra être adapté tout comme les travaux en amont, au moment de l'achat (si par exemple vous souhaitez louer en colocation, ou encore à des étudiants ou personnes plus agées...).

3. La location meublée permet de choisir parmis différentes strategies

- La location longue durée meublée : La plus classique, à l'année.

- La location mobilité ou étudiante : Concilie longue durée et courte durée.

- La colocation : Obtenir multiples revenus sur un seul bien.

- La location courte durée et/ou saisonnière : Démultiplie les revenus et la rentabilité.

4. La location meublée : dernière niche fiscale

Quand on parle de location meublée, on y associe le statut fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui va permettre grâce à ce mode d'exploitation de ne pas payer d’impôts en toute légalité.


Les règles de fiscalité sous ce statut sont les suivantes:


  • Soit on est au forfait et on est imposable que sur 50% des revenus locatifs (abattement de 50% contre 30% en location nue)

  • Soit on est au régime réel : on peut alors déduire des recettes locatives entre autres :

  • Les frais de notaires.

  • Les frais d'agence

  • Les intérêts d’emprunts.

  • Le montant des travaux et des réparations.

  • Les charges et dépenses relatives à l'investissement

  • et beaucoup plus......

Mais au delà de ça, la deduction possible de l'amortissement du bien va permettre d'obtenir un benefice commercial en votre faveur.


Se servir de la declaration au régime réel en location meublée reste la clé du succès afin de réduire au maximum la fiscalité et donc gagner plus d'argent.




3 - EXEMPLE CONCRET ET CHIFFRÉ


Mettons tout ca en application, dans l'exemple ci dessous, afin que vous compreniez les avantages indéniables de cette forme d'investissement.


Pierre à l'intention d'acquérir un T2 à rénover dans une zone où ce genre de bien meublé se loue en moyenne 450€/mois charges comprises.

Pierre est employé et son taux marginal d'imposition est de 30%



Projet :


Prix du bien : 31,000€

Frais d'agence : 4,000€

Frais de notaire : 5,200€

Travaux : 4,800€


Cout total du projet : 45,000€


La rénovation, la décoration et les équipements neufs de qualités vont valoriser ce bien qui pourra être loué 500€/mois charges comprises


Revenus mensuels / annuels : 500€ / 6,000€


Rentabilité brute : 13.33%


Financement : complet 110% (pas d'apport) sur 25 ans à 1.2% sans differé = 193€/mois assurance incluse


Charges/ Depenses/ Amortissements :


Total des charges et dépenses déductibles annuelles :

11,480€ (1ere anneée) puis 2,280€ (années suivantes)


Details ci dessous:

Interets : 600€

Assurance financement : 110€

Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120€

Taxe foncière : 500€

Charges de copropriété : 700€

Expert-comptable : 250€

CFE : exoneration la premiere année

Frais de notaire : 5,200€ (deductible en charges la premiere année)

Frais d'agence : 4,000€ (deductible en charges la premiere année)


Amortissement des travaux sur 5 ans* : 960€


Amortissement du bien sur 25 ans* : 1,054€


* calculs réalisés compte tenu des dispositions actuelles.


Total de l'ensemble des charges, dépenses et amortissements (CDA) :

13,494€ (1ere année)

4,294€ (entre la 2ème et 5ème année)

3,334€ (après la 5ème année)


Fiscalité:


1ere année:

Revenu fiscal de reference (RFR) = 6,000 (revenus) - 13,494€ (Total CDA) = -7,494€


2eme année:

Revenu Fiscal de reference (RFR) = 6,000€ - 7,494€ (deficit 1ere année) - 4,294€ (CDA) = -5,788€


3eme année:

Revenu Fiscal de reference (RFR) = 6,000€ - 5,788€ (deficit 2ème année) - 4,294€ = -4,082€


et ainsi de suite les années suivantes ou Pierre pourra reporter son deficit pour ne pas payer d'impôts pendant de nombreuses années.


Imposition : Sur toutes les années ou le RFR < 0€

RFR x Taux Marginal d'imposition de Pierre = 0 x 30% = 0€


Prélèvements sociaux 17.5% :

RFR x Prélèvements sociaux = 0 x 17.5% = 0€



Calcul du Cashflow:

(Revenus) - (ensembles des dépenses/charges/financement) - (imposition)


6,000€ - 3,386€ - 0€ = 2,614€ annuel soit 218€/mois


Pierre va donc gagner 2,614€ / an net d'impôts sur cet investissement.


Notez ici, sur le calcul du cashflow, que l'ensemble des charges/dépenses/financement réintègre la part du capital du financement (credit bancaire) payé par Pierre qui n'est pas deductible en tant que charge, mais évidemment payé tous les mois par Pierre.



EN RESUMÉ:


Grace au regime réel en location meublée qui prends en compte la deduction des charges/dépenses mais également des frais (notaire et agences) ainsi que l'amortissement des travaux et du bien, Pierre ne va pas payer d'impôts pendant de très nombreuses années et recevoir un cashflow net de près de 3,000€ annuel.... en prenant en compte les augmentations annuelles de loyer qui permettrons a Pierre de gagner encore plus...


Une fois qu'il aura "utilisé" l'ensemble de son "deficit" crée au depart, et reportable, son RFR sera positif. Il devra donc payer impôts et prélèvements sociaux mais pourra toujours gagner plus de 2,000€/an de cashflow net... (je vous évite les calculs )



Et tout cela sans le moindre apport au départ ..sans mobiliser aucune de ses ressources et épargnes....





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