Vendre un appartement, sa résidence principale, un terrain ou un investissement "d'achat-revente": la solution idéale est d'éviter l'imposition sur la plus value pour optimiser au mieux le gain de celle-ci.
La plus-value c'est quoi exactement? Quels sont les systèmes qui permettent d'en être exonérés?
Comprendre l'impact de celle-ci en fonction de votre statut d'investisseur (ou pas) et sous quelle forme vous investissez va permettre d'optimiser votre strategie.
Definition de la plus-value:
La plus-value désigne l'augmentation de la valeur d'un bien sur le marché par rapport à ce qu'elle était au moment de son acquisition. Elle peut découler de l'amélioration qualitative de ce bien, d'une augmentation de la demande pour ce bien ou de laspéculationsur sa valeur future. Son calcul au moment de la cession du bien permet de définir un éventuel impôt sur les plus-values. (Source Wiki).
Il existe 2 sortes de plus value dans l'achat immobilier : La plus value immobilière et la plus value professionnelle.
La plus value immobilière sera celle réalisée pour un achat en nom propre et/ou exploitée en loueur meublé non-professionnel (LMNP)
La plus value professionnelle sera celle réalisée pour un achat en nom propre sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou sous une société (type SCI a l'IS).
Dans les 2 cas, la plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, c'est le gain réalisé lors de la revente.
Elle fait l'objet de correctifs pour en diminuer le montant et pour aboutir à la plus-value imposable. Car cette plus-value va être le plus souvent taxée, sauf cas d'exonération.
Calcul de la plus-value immobilière:
Les modalités de calcul de l’imposition se font en deux étapes. Il faut déterminer le prix d’acquisition d’un côté et le prix de cession de l’autre. Si le prix global de la vente est supérieur au prix global de l’achat, vous obtenez alors une plus-value immobilière.
Le calcul du prix de cession se fait en fonction du prix réel stipulé dans l’acte de vente. Ce prix est réduit des éventuels frais de cession (taxes comme la TVA, frais comme ceux de la main levée de votre hypothèque, etc.).
Le prix d’acquisition se constitue, lui :
Du prix d’achat,
Des frais d’acquisition (frais de notaire, etc.). Le montant des frais se calcule sur les frais réels justifiés ou avec un forfait de 7.5 % du prix d’achat, des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration. Attention cela est valable que si vous n’avez pas déjà bénéficié d’une aide sur vos impôts pour ces travaux (par exemple d’une réduction de vos impôts fonciers dans le cadre d’un investissement locatif ou encore d’un crédit d’impôt pour ces travaux). Un forfait de 15 % du prix d’achat peut également être appliqué après 5 ans de détention en remplacement des frais réels justifiés par des factures.
Par contre, tous les coûts de votre financement immobilier ne sont pas pris en compte.
Il s' agit ici de vous donner les différentes situations qui vont vous permettront d'être exonéré de tout impôt sur celle-ci.
Les cas d'exonerations totales d'impôt sur la plus-value immobilière:
Vente de la résidence principale
La cession d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.
L'exonération s'applique également aux dépendances de la résidence principale, à la condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci.
2. Detention du bien depuis plus de 22-30 ans
Plus on détient le bien depuis longtemps, plus la taxation baisse. Chaque année de détention permet de profiter d'un abattement sur la plus-value imposable :
l'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération pour l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans.
l'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération pour les prélèvements sociaux au bout de 30 ans
Pour obtenir une exonération totale (impôt + prélèvements sociaux) il faut donc attendre 30 ans.
3. La premiere vente d'une residence secondaire sous conditions
Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, il existe un cas d'exonération d'impôt sur la plus-value à l'occasion de la vente d'une résidence secondaire (que ce logement soit donné en location, réservé à l'usage de son propriétaire ou vacant), sans attendre le délai de détention de trente ans.
Pour bénéficier de cette exonération, les trois conditions suivantes doivent être remplies :
il doit s'agir de la première vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012,
le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente,
le vendeur doit ré-employer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de 24 mois pour acheter sa résidence principale. L'exonération s'applique à la partie du prix qui est ré-investie.
4. Prix de vente n'excédant pas 15.000 €
Cette exonération vise donc les biens de faible valeur. Il peut s'agir d'une cave ou d'un parking par exemple. Notez que si le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15.000 € s'apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté.
Il existe d'autres conditions d'exoneration de l'impôt sur la plus value immobilière mais nous retiendrons ces 4 ci dessus qui rentrent dans le profil d'investisseur que vous êtes.
Les cas d'exonerations totales d'impôt sur la plus-value professionelle:
La vente d'un bien faisant partie d'une activité LMP > 5ans
Valable pour un bien qui rentre dans la cadre d'une activité LMP, celle-ci ayant au moins 5 ans d'ancienneté.
A condition que les revenus tirés de cette activité LMP < 90,000€/an
Détaillons à present 2 cas spécifiques:
- Vente d'un bien rentré dans l'activité LMP de Paul il y a 2 ans. L'activité LMP de Paul à debuté il y a 6 ans. les revenus de l'activité LMP de Paul sont de 35,000€/an : VALABLE
- Vente d'un bien loué en meublé depuis 10 ans et rentré en LMP depuis 2 ans (8 ans LMNP et LMP 2 ans). Activité LMP debuté il y a 2 ans : NON -VALABLE
Exemple ci dessous à titre comparatif entre le meme bien exploité en LMP (vert a gauche) et LMNP (orange a droite)
Je vous invite d'ailleurs à cliquer sur l'image si vous désirez plus d'informations sur la comparaison LMNP/LMP.
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