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Financement: les nouvelles conditions (Actualisé 2021)

Voici ici les nouvelles normes que le HCSF a imposé a toutes les banques en Aout 2020, mais réactualisé pour 2021.




Pout tout particulier:


1- Durée maximum : 27 ans (nom propre)


2- Financement maximum : 7 x les revenus annuels imposables


3 - Endettement maximum : 35%


4 - Revenus locatifs existants : pris en compte à 100%


5 - Revenus locatifs futurs : pris en compte à 100%


6 - Suppression du calcul du différentiel


7 - Conditions spécifiques pour les financements sans apports :

Avoir un bien immobilier payé > 50%

Uniquement pour les salariés, retraités, fonctionnaires, militaires, rentiers, profession libérales, AAH cat 2


Financement des projets d’investissement locatif (Immeubles de rapport) dont revoici les avantages :

  • Financement à 110 % et donc peu d’apport (voir aucun apport) ;

  • Si Les locataires sont en places :

  • Vous percevrez les loyers des nouveaux locataires dès la signature chez le Notaire 

  • Vous percevrez du cash-flow dès la signature chez le Notaire 

  • Grâce aux revenus locatifs en place, on fait baisser votre taux d’endettement (on applique le différentiel) ;

  • Grâce aux revenus locatifs en place, on augmente votre capacité d’emprunt tout en minimant les risques ;

  • Financement de plusieurs Immeubles dans la limite de 4 dossiers par an et du plafond de 2.5 M€ ;

  • Nom Propre ou SCI (personne physique) à l’IR

  • Secteur France et Europe (si bien pris en hypothèque en Métropole) ;

  • Durée Max 25 ans

  • Age de fin Max 95 ans

  • Trésorerie Max 20 k€

  • Travaux Max 50% du montant total à financer (si 2/3/4/5..ème bien pris en hypothèque) ;

  • Possibilité de reprendre les crédits en cours (si 2/3/4/5..ème bien pris en hypothèque) ;

Ne pas avoir de procédures en cours (héritage, liquidation, séparation, JAF, Banque de France) ;

Ne pas être chef ou gérant d’entreprise, sinon refus 

Il faut des comptes propres 

Si en couple et que vous souhaitez acheter seul, il faut un contrat de séparation de biens 

Important d’être accompagné par un Expert-Comptable, un bon Notaire (signature électronique) et par un agent Immobilier compétent.

  • Quand on emprunter « seul », le scoring n’est pas le même quand il y a 2 emprunteurs (logique)

  • Quand on vit chez ses parents ou un tiers, le scoring n’est pas le même quand on est propriétaire de sa RP (logique)

  • Les revenus jouent un rôle important mais la stabilité d’emploi, le patrimoine… 

  • Au-delà de 250k€ de financement, vous devez avoir de l’apport et/ou de bons revenus et/ou être gestionnaire de biens (investisseur aguerrit) .

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