La réussite dans l'investissement immobilier provient principalement des connaissances acquises au fil du temps.
Beaucoup d'interrogations se posent sur la compatibilité des statuts (en nom propre, sous la forme de sociétés ...) et des modes d'exploitation possibles (meublé courte durée, longue durée, nue, colocation..). Comment est-il possible d' optimiser ses investissements en fonction de :
- Ses objectifs?
- Sa situation personnelle et financière?
Il y a peu de temps, plusieurs experts-comptables ont confirmé à un de nos investisseurs l'incompatibilité d'exploiter un bien en location meublée sous une SCI (Société Civile Immobilière) à l' IS (impôt sur les sociétés)
La raison : Car cette exploitation est une activité commerciale.
Petit Rappel : Il existe 2 formes de SCI : à l'IR (impôt sur le revenu) et à l'IS (impôt sur les sociétés), utilisées à des fins différentes en fonction de votre stratégie.
Il convient donc ici de clarifier cette situation et d'apporter les bonnes réponses.
L'EXPERT-COMPTABLE:
Tout d'abord il est essentiel de discuter de la compétence du professionnel avec qui vous communiquez, Comme je le dis (et l'écris) à de nombreuses reprises, il y a professionnels et professionnels!
Ceci est valable pour tous les corps de métiers. La règle d'or est de s'entourer toujours d'EXPERTS dans leur domaine, en l'occurence ici l'immobilier.
MODES D'EXPLOITATIONS ET SCI : EXPLICATIONS
La Société civile immobilière (SCI) détentrice d’un bien immobilier dispose de la faculté de le mettre en location, à l’instar du propriétaire d’un logement meublé en nom propre. De cette manière, la société pourra générer des revenus locatifs qui alimenteront ses ressources financières après la taxation de ses bénéfices imposables.
L’exercice de cette activité n’est toutefois pas sans conséquences :
Sur la fiscalité de la SCI : du fait du caractère commercial de la mise en location de logements meublés, la société est obligatoirement soumise à l’impôt sur les société (IS) qui constitue le mode d’imposition par défaut des sociétés commerciales.
Sur la gestion de la SCI : lorsque la société relève de l’IS, elle est soumise aux mêmes obligations que les sociétés commerciales (comptabilité d’engagement, dépôt des comptes au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de l’exercice social…).
Par défaut, la SCI est donc soumise à l’impôt sur le revenu (IR) du fait de son objet civil.
A ce titre, la SCI peut en principe exercer uniquement des activités civiles par nature, et doit exclure de son objet social toute activité présentant un caractère commercial.
Conformément à l’article L.110-1 du Code de commerce, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, et ne peut donc normalement pas être exercée par une société civile. L’alinéa 4 de l’article répute en effet acte de commerce “toute entreprise de location de meubles”.
Cependant, la loi apporte des tempéraments à cette règle et permet à la SCI de mettre en location des biens meublées.
Si l’exercice d’une activité commerciale n’est alors pas sanctionné par la nullité de la société, elle lui impose toutefois de se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) par application du paragraphe 2 de l’article 206 du Code général des impôts.
Sans considération de la nature civile des autres activités exercées par la SCI, comme la location non meublée, cette activité commerciale contamine l’ensemble de la société. Les loyers perçus relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être déclarés comme tels.
L’administration fait toutefois preuve de tolérance à l’égard de la SCI mettant en location un logement meublé, et lui permet de conserver le régime de l’impôt sur le revenu (IR) dès lors que plusieurs conditions sont remplies :
Les revenus locatifs hors taxes tirés de la location meublée n’excèdent pas 10% des revenus globaux de la SCI : le seuil peut être dépassé de manière exceptionnelle dès lors que la moyenne des revenus locatifs perçus lors des exercices sociaux précédents demeure inférieure à ce seuil.
La location meublée constitue une activité secondaire de la SCI exercée de manière non habituelle : le caractère occasionnel ou habituel de l’activité est apprécié selon la fréquence et la durée des locations.
En résumé:
Le principe de la SCI à l'IS est principalement de faire de la location meublée (possible à l'IR sous les conditions ci dessus et donc très restreintes).
Même si l’article L.110-1 du Code de commerce, stipule que la location meublée est considérée comme une activité commerciale (incompatible avec la SCI), La loi Française permet à la SCI de réaliser cette activité en meublé.
Encore une contradiction dans le système Français actuel qui reste toujours très complexe et qui porte à confusion...
...D'où l'importance de s'entourer de spécialistes dans le domaine immobilier.
Benoit