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La clé de la réussite en immobilier : Le Cash Flow

Mis à jour : 23 nov. 2020



Savez-vous que 90% des investissements immobiliers coûtent de l'argent a leurs propriétaires?


Combien de fois peut-on entendre:


"Je fais une super affaire: Je reçois 500€ de loyer et mon crédit n'est que de 380€ : Je gagne 120€ par mois !"


La cas typique de l'investisseur débutant ou n'ayant pas été formé correctement


En effet la réalité est très différente car si le revenu lui est correct et constant, les dépenses ne se limitent pas au crédit. Dans le cas ci dessus il y a de fortes chances que cet investissement coûte de l'argent à son propriétaire au lieu de lui en rapporter!


Meme si il existe beaucoup d'indicateurs tels que les rentabilités (brutes, nettes, nettes d'impôt), un seul element va refléter réellement la réussite de votre investissement : le Cash Flow



LE CASH FLOW


Le Cash Flow c est quoi exactement? C est concrètement ce qu'il va vous rester dans votre porte-monnaie à la fin de l'operation, une fois toutes les dépenses réglées.


Cela représente donc le résultat le plus important de votre investissement.


Le calcul du Cash-Flow est tres simple:


Ensemble des revenus - Ensemble des dépenses



L'ensemble des revenus est simple a calculer : Cela correspond aux revenus des loyers, issus de la location. ,


L'ensemble des dépenses est composé de :


- La mensualité de crédit incluant l'assurance crédit


- L'assurance PNO (propriétaire non-occupant)


- La taxe foncière (sans la taxe d'ordure ménagère refacturée au locataire)


- L'imposition (si le cas)


- Les charges de Copropriété (si le cas - location en Copropriété)


- La CFE (cotisation Fonciere des entreprises) (si le cas - location meublée)


- Les frais d'expert-comptable (si le cas)


- Les frais d'énergie (électricité, gaz...) (si le cas - location courte durée)


- Les frais de service (Internet - Netflix...) (si le cas - location courte durée)


- Les frais de gestion (si le cas)



On peut donc constater que ces dépenses peuvent être plus ou moins nombreuses en fonction:


1- Du type d'investissement réalisé (Immeuble de rapport, maison : pas de charges de Copropriété par exemple)


2- Du mode d'exploitation réalisé (Location courte durée : plus de frais pour le propriétaire )


3- Du niveau de delegation ( + on délègue, + de frais = moins de cashflow)



COMMENT AUGMENTER SON CASH FLOW?



Tout simplement en jouant sur les 2 variantes principales : Augmenter les revenus et réduire les dépenses.


Augmenter les revenus : passage de la location nue, en location meublée . Passage de la location longue durée en location courte durée


Réduire les dépenses : Déléguer moins, fiscalité avantageuse pour ne pas être imposé...



Le cash flow optimum sera donc de jouer sur ces 2 variantes pour avoir le pus grand différentiel possible. Le plus de revenus avec le moins de dépenses.



LIMITES


Cependant il faut adapter toutes situations à chacun et meme si logiquement on doit rechercher ce "cash flow optimum", l'atteindre n'est certainement pas la bonne solution.


Pourquoi?


Cela voudrait dire : Acheter un bien comptant (pas de credit), ne pas déléguer, réaliser la comptabilité soi-même...


Cela limiterait votre possibilité d'enchainer les investissements, et surtout monopoliserait un temps énorme... quand on sait que le temps est tellement précieux et également la raison principale d'investir et de créer des revenus passifs...


CONCESSIONS


Il apparait donc nécessaire de faire des concessions entre le montant de cash flow que vous êtes prêt a réduire et le temps que cela va vous libérer.



La decision est propre a chacun...A vous de choisir!








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